Le 6 avril 2017, la Cour suprême a rendu un arrêt important dans l’affaire Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22.
Dans cette affaire, Madame Allie prétendait pouvoir utiliser un espace de stationnement situé chez ses voisins et y être devenue propriétaire par voie de prescription acquisitive de l’espace au fil du temps, alors que ses nouveaux voisins, Monsieur Ostiguy et Madame Savard, demandaient plutôt la cessation de cette utilisation par le biais d’une injonction.
La question principale était donc la suivante : une prescription acquise peut-elle être opposée à un nouveau propriétaire qui inscrit son titre au registre foncier avant que le possesseur ne revendique son droit devant les tribunaux[1] ?
Les juges majoritaires de la Cour suprême, sous la plume du juge Gascon[2], ont répondu par l’affirmative à cette question en donnant gain de cause à Madame Allie.
Madame Allie a acquis l’espace de stationnement situé chez ses voisins et elle peut faire prévaloir cette acquisition par voie de prescription à ses nouveaux voisins, même s’ils n’étaient pas au courant de la situation lorsqu’ils ont acheté la propriété voisine et même si elle n’avait toujours pas entamé un recours pour faire reconnaître ses droits à l’époque où ils sont devenus propriétaires.
Les faits saillants
Entre 1994 et 2011, Madame Allie et sa famille utilisent au vu et au su de tous un espace de stationnement situé sur le terrain de leur voisin de l’époque. Une fois la prescription décennale acquise, soit après 10 ans de possession paisible, continue, publique et non équivoque de l’espace de stationnement, Madame Allie n’entreprend toutefois pas de recours judiciaire pour faire reconnaître ses droits.
En 2011, Monsieur Ostiguy et Madame Savard acquièrent l’immeuble voisin par acte de vente. Quelques mois après avoir pris possession de leur immeuble, ils déposent une demande d’injonction afin que Madame Allie cesse d’y stationner son véhicule. En réponse, celle‑ci soutient avoir acquis l’espace de stationnement par prescription acquisitive, ce qui aurait préséance sur les droits de ses nouveaux voisins.
La prescription acquisitive d’un immeuble est fondée sur la possession paisible, continue, publique et non équivoque pendant au moins 10 ans.
Le Code civil du Québec (le « Code civil ») n’a pas changé les modalités de la prescription acquisitive, qui restent opposables au propriétaire inscrit au registre foncier peu importe le moment de cette inscription[3].
La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession. Le possesseur qui revendique la propriété d’un immeuble doit démontrer qu’il l’a possédé à titre de propriétaire pendant au moins 10 ans. Sa possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque pour produire ses effets. Il doit obtenir un jugement afin de confirmer le droit ainsi acquis[4].
La possession menant à la prescription acquisitive a préséance sur l’inscription des droits au registre foncier
Alors que la possession peut être constitutive de droit, lorsque les conditions sont réunies, il en est autrement de la publicité des droits :
« […] La professeure Gidrol-Mistral rappelle que « la publicité n’a pas pour effet de constituer le droit, ni même de le consolider en le purgeant de ses vices » (G. Gidrol-Mistral, « Publicité des droits et prescription acquisitive : des liaisons dangereuses? » (2016), 46 R.G.D. 303, p. 316). Le rôle de la publicité se limite à rendre les droits opposables aux tiers, à établir leur rang et, lorsque la loi le prévoit, à leur donner effet (art. 2941 C.c.Q.). Le registre foncier permet aussi de départager les droits de deux personnes ayant acquis leur titre de propriété d’un même auteur (art. 2946 C.c.Q.). »[5]
Par conséquent, les droits validement acquis par prescription opèrent sans égard aux droits inscrits au registre foncier. Qui plus est, les droits acquis par prescription n’ont pas davantage besoin d’être publiés pour être opposables aux tiers concernés[6]. La préinscription du recours pour faire reconnaître la prescription acquisitive d’un immeuble n’est donc pas nécessaire[7].
Évidemment, une preuve prépondérante doit être faite pour que la prescription acquisitive soit opposable.
Dans les faits, la preuve de possession utile était sans faille. Le fait que les nouveaux voisins aient inscrit leurs droits de propriété au registre foncier ne changeait en rien la réalité de la possession paisible, continue, publique et non équivoque de l’espace de stationnement par Madame Allie et sa famille pendant plus de 10 ans.
L’exigence d’une demande en justice pour faire reconnaître la prescription acquisitive n’est pas une condition constitutive ou attributive du droit recherché
S’il est vrai que le recours de Madame Allie ne pouvait se voir opposer l’inscription des droits de propriété de ses nouveaux voisins, Monsieur Ostiguy et Madame Savard, les juges majoritaires de la Cour suprême ont aussi pris soin d’indiquer que la nécessité d’une demande en justice pour faire reconnaître de tels droits en vertu de l’article 2918 du Code civil[8] n’est pas constitutive ou attributive du droit recherché, mais simplement déclarative d’un droit préexistant, lequel nait avec la possession utile de l’immeuble à proprement parler :
« […] Il en ressort que l’accomplissement de la prescription dépend de la possession utile, pas de l’obtention d’un jugement; c’est la prescription acquisitive qui attribue le droit, pas le jugement (Lamontagne, Biens et propriété, p. 490). Celui-ci constate l’existence du droit préexistant; il ne crée pas de droit nouveau (Pratte, « La demande judiciaire », p. 550; Gidrol-Mistral, p. 331 et 333). Sous ce rapport, l’exigence de l’art. 2918 C.c.Q. s’apparente plus à une condition de forme (c’est-à-dire procédurale) que de fond (Vincelette, par. 515). Or, ces diverses caractéristiques tiennent plus d’un caractère déclaratif qu’attributif ou constitutif (Lamontagne, Biens et propriété, p. 490; Pratte, « La demande judiciaire », p. 550-551; Gidrol-Mistral, p. 333; Vincelette, par. 514). »[9] (Nous soulignons)
Recours potentiel des nouveaux voisins contre leur vendeur
Enfin, les nouveaux voisins sont néanmoins susceptibles d’avoir un recours contre leur vendeur.
En effet, la solution retenue quant à la portée de la prescription acquisitive est aussi cohérente avec l’article 1724 du Code civil qui prévoit ce qui suit :
« 1724. Le vendeur se porte garant envers l’acheteur de tout empiétement exercé par lui-même, à moins qu’il ne l'ait déclaré lors de la vente.
Il se porte garant, de même, de tout empiétement qu’un tiers aurait, à sa connaissance, commencé d’exercer avant la vente. » (Nous soulignons)
Ainsi, bien qu’en l’espèce Monsieur Ostiguy et Madame Savard se voient privés d’une partie du droit de propriété que l’acte de vente prétendait leur transférer, en raison de la prescription acquisitive que leur oppose Madame Allie, il leur est néanmoins possible de réclamer la perte correspondante auprès de leur vendeur s’ils sont en mesure de prouver que celui-ci connaissait l’empiétement exercé par Madame Allie avant la vente et qu’il a omis de leur mentionner[10].
[1] Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, par. 3.
[2] Notons que Madame la Juge Côté a rendu un jugement dissident dans cette affaire.
[3] Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, par. 5.
[4] Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, par. 27 et 28.
[5] Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, par. 29.
[6] Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, par. 40 et 44.
[7] Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, par. 64.
[8] Article 2918 du Code civil : « Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice. »
[9] Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, par. 80.
[10] Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, par. 61 et 62.