Le paiement de frais imposés par une municipalité à l’égard d’un immeuble a préséance par rapport à tout cautionnement hypothécaire visant cet immeuble. Si les frais ne sont pas acquittés, la sûreté du prêteur peut être compromise. Ainsi, en cas de différend relatif aux frais municipaux imposés pour un immeuble (un différend fréquent), les intérêts des prêteurs et des propriétaires d’immeubles commerciaux doivent être soigneusement contrebalancés.
Introduction
Dans le récent arrêt de la Cour suprême d’appel de l’Afrique du Sud (SCA) dans l’affaire 68 Wolmarans Street Johannesburg (Pty) Ltd and Others v Tufh Limited[1], les demandeurs ont fait appel d’une ordonnance de la division de Gauteng de la Haute Cour dans laquelle le défendeur, Tufh Limited (Tufh), avait initialement présenté une demande par laquelle la société cherchait : i) à exercer son droit à déclarer la déchéance du terme, qui était prévu dans une convention de prêt, car le premier défendeur, 68 Wolmarans Street Johannesburg (Pty) Ltd (Wolmarans), n’avait pas réglé le compte municipal pour les taxes et les services d’eau, d’électricité et d’égout en ce qui concerne un immeuble appartenant à Wolmarans; et ii) la saisie immobilière (forclusion en comme law) exécutée en sa faveur. Les jugements de la Haute Cour et de la SCA sont particulièrement importants pour les prêteurs, car ils confirment que le paiement de frais imposés par une municipalité a préséance sur tout cautionnement hypothécaire visant l’immeuble, conformément au paragraphe 118(3) de la loi sur les systèmes (Systems Act[2]). Si ces frais restent impayés, cela peut mettre en péril la sûreté du prêteur, surtout si celui-ci n’agit pas rapidement. Par ailleurs, lorsqu’un immeuble commercial est visé par un cautionnement hypothécaire (en faveur du prêteur) fourni en sûreté d’un prêt ou d’une facilité d’emprunt accordé au propriétaire de l’immeuble, ce dernier devrait non seulement examiner attentivement les dispositions de sa convention de prêt et de son cautionnement hypothécaire, en particulier en ce qui concerne tout cas de défaut (ou toute clause similaire de déchéance du terme), mais aussi se méfier des retenues de paiement en cas de différend avec la municipalité concernée lorsque la convention de prêt ou le cautionnement hypothécaire lui impose l’obligation de payer tous les frais municipaux lorsqu’ils deviennent exigibles.
Les faits
En 2013, Tufh et Wolmarans ont conclu une convention de prêt aux termes de laquelle Tufh mettrait à la disposition de Wolmarans une facilité de crédit d’un montant de 5 771 166 rands (le « montant de la facilité ») pouvant être utilisé par Wolmarans (la « convention de prêt ») pour l’achat et la remise en état d’un immeuble connu sous le nom de Wolbane Mansions (l’« immeuble »). La clause 17 de la convention de prêt stipule que Wolmarans (en tant qu’emprunteur) doit, à la date d’échéance du paiement, payer l’ensemble des taux, taxes, frais pour l’eau, l’électricité et les services d’égout et autres impôts similaires pouvant être exigibles en ce qui concerne l’immeuble auprès de tout autorité gouvernementale, autorité provisoire, conseil de division, administration municipale ou autre autorité similaire. Le défaut de Wolmarans de payer les montants exigibles dans la convention de prêt et le défaut de se conformer aux règlements municipaux, entre autres, constitueraient un cas de défaut qui permettait à Tufh (à titre de prêteur) de déclarer la déchéance du terme et l’exigibilité des montants qui lui sont dus conformément à la convention de prêt, même s’ils n’étaient pas encore dus et exigibles.
Dans le cadre de l’ensemble des sûretés fournies pour le décaissement du montant de la facilité par Tufh, Wolmarans a inscrit un cautionnement hypothécaire en faveur de Tufh à l’égard de l’immeuble (le « cautionnement hypothécaire »). La clause 3 du cautionnement hypothécaire stipulait que Wolmarans [traduction] « paiera à la date d’échéance l’ensemble des taux, taxes et autres impôts similaires pouvant être dus pour l’immeuble auprès de tout autorité gouvernementale, autorité provisoire, conseil de division, administration municipale ou autre autorité similaire [...] et présentera la preuve de ces paiements au créancier hypothécaire ou à ses ayants droit chaque fois que la société en sera priée [...]».
Bien que Wolmarans ait dûment payé à Tufh ses versements mensuels pour rembourser le montant de la facilité aux termes de la convention de prêt, la société a enfreint la clause 17 de la convention de prêt et la clause 3 du cautionnement hypothécaire en omettant de : i) payer son compte de la Ville de Johannesburg (la « Ville ») pour les frais de services municipaux demandés par la Ville pour l’immeuble pendant une période de 4 ans; et ii) fournir à Tufh la preuve de ces paiements à la suite de la demande de Tufh à cet effet. En défense, Wolmarans a indiqué qu’elle était partie à un différend avec la Ville quant à la façon dont cette dernière facturait Wolmarans. Dans une ordonnance émise en 2016 par la Haute Cour de Johannesburg, il a été ordonné à la la Ville : i) de fournir à Wolmarans un relevé en bonne et due forme; et ii) de donner l’occasion à la société d’en débattre. Pendant près de cinq ans après l’ordonnance du tribunal, Wolmarans n’a payé aucune somme pour les services fournis en lien avec l’immeuble. Wolmarans a peut-être agi de cette façon en raison du différend avec la Ville, mais son comportement demeure incompatible avec les modalités de la convention de prêt et les règlements de la Ville, ce qui constitue un manquement à la convention de prêt.
L’enjeu
La question centrale à trancher était de savoir si, malgré le fait que Wolmarans effectuait ses versements mensuels comme l’exigeait la convention de prêt, Tufh avait le droit de déclarer la déchéance du terme et de réclamer le plein montant impayé aux termes de la convention de prêt dans des circonstances où Wolmarans n’avait pas payé la Ville pour des services municipaux rendus.
La décision de la SCA
Le différend entre Wolmarans et la Ville concernait les services d’eau et d’électricité, mais la société n’avait pas non plus effectué de paiements pour les éléments du compte qui n’étaient pas contestés. L’une des principales considérations était de savoir si l’application d’une disposition d’une convention de prêt prévoyant la déchéance du terme et l’exécution à l’égard d’un immeuble en cas de défaut de paiement de frais municipaux était déraisonnable ou contraire à l’ordre public.
En première instance, il avait été jugé qu’en raison d’un différend antérieur entre Wolmarans et la Ville qui avait donné lieu à une ordonnance de déclaration et de contestation et puisque la Ville n’avait elle-même fait valoir aucun droit au paiement depuis l’ordonnance, il serait déraisonnable pour Tufh de prétendre que Wolmarans avait violé la convention de prêt et de saisir l’immeuble hypothéqué. Toutefois, en appel, la formation plénière a estimé que Wolmarans n’avait pas expliqué pourquoi elle n’avait pas effectué les paiements à la Ville pour les éléments incontestés avant la date d’échéance. La formation plénière a également jugé qu’en manquant à ses obligations contractuelles, Wolmarans avait détruit l’objectif commercial de la convention (le cautionnement hypothécaire), étant donné que les importants arriérés de paiement municipal compromettaient la sûreté fournie à Tufh, que cette dernière avait exigée afin d’accorder la facilité de prêt, car le paiement des frais exigés par la municipalité au titre du paragraphe 118(3) de la loi sur les systèmes a préséance sur tout cautionnement hypothécaire donné à l’égard de l’immeuble.
Wolmarans a alors demandé à la SCA l’autorisation spéciale d’interjeter appel et a dû démontrer [traduction] qu’« il existe une base rationnelle solide permettant de conclure qu’il y a une perspective raisonnable de succès en appel ». La SCA a conclu que Wolmarans n’était pas en mesure de démontrer en quoi l’exécution de la convention de prêt serait déraisonnable et contraire à l’ordre public. En s’appuyant sur le principe de pacta sunt servanda, le SCA a estimé que la formation plénière avait eu raison de conclure que [traduction] « généralement, les parties contractantes disposent d’une liberté considérable dans le choix de la structure de leurs accords et qu’il n’appartient pas au tribunal de protéger les adultes consentants contre les mauvaises négociations ».
Il convient de mentionner que, comme la formation plénière, la SCA a reconnu que la Ville est un créancier garanti privilégié au sens du paragraphe 118(3) de la loi sur les systèmes et que le paiement en faveur de la municipalité (en l’occurrence, la Ville de Johannesburg) de frais qu’elle exige a préséance par rapport à tout cautionnement hypothécaire donné à l’égard de l’immeuble concerné, comme l’indique ce paragraphe[3]. Il est clair que ce paragraphe met en péril et compromet le cautionnement hypothécaire de Tufh, en plus d’y porter atteinte. Ce cautionnement est la sûreté que la société a négociée avec Wolmarans au départ.
À retenir
Ce jugement de la SCA est particulièrement important pour les prêteurs et les propriétaires d’immeubles commerciaux (qui ont des cautionnements hypothécaires et des conventions de prêt en place). Les prêteurs sont encouragés à vérifier régulièrement si leurs emprunteurs sont à jour dans le paiement de leurs frais municipaux, car la sûreté accordée aux municipalités locales en vertu de l’article 118(3) de la loi sur les systèmes a préséance sur tout cautionnement hypothécaire fourni pour l’immeuble. Si ces frais demeurent impayés, ils peuvent mettre en péril la sûreté du prêteur, surtout si celui-ci n’agit pas rapidement.
Toute convention qui donne lieu à une obligation ou à un engagement, comme la convention de prêt ou le cautionnement hypothécaire en l’espèce, doit être examinée attentivement en tenant compte particulièrement des événements ou des circonstances qui constitueraient ce qui est communément appelé dans ces opérations un « cas de défaut ». Les propriétaires d’immeubles commerciaux doivent savoir que le fait de continuer à effectuer les paiements mensuels pourrait ne pas suffire à empêcher les prêteurs de déclarer la déchéance du terme de la dette impayée de leur facilité de prêt et de saisir l’immeuble hypothéqué. Il est donc essentiel de comprendre l’ensemble de vos obligations découlant d’une convention de prêt ou d’un cautionnement hypothécaire. Ne pas le faire pourrait avoir des conséquences imprévues.
[1] Décision à ne pas déclarer no 1263/2022 (15 avril 2024).
[2] Loi 32 de 2000.
[3] BOE Bank Ltd v City of Tshwane Metropolitan Municipality [2005] ZASCA 21; 2005 (4) SA 336 (SCA) para 5.
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