L’expropriation est une opération qui permet au gouvernement ou à certaines entités publiques désignées par la loi de déposséder sans consentement une personne d’une partie ou de la totalité de sa propriété.
Dans certains cas, cela peut signifier qu’une personne perdra son commerce, ses bâtiments ou son projet de développement immobilier. Dans d’autres cas, l’expropriation peut aussi entraîner la relocalisation d’une entreprise avec tous les frais qui s’imposent.
Une procédure exceptionnelle
La loi est claire : la propriété privée est inviolable. La seule exception à cette règle est l’expropriation, une procédure envisagée comme nécessaire pour assurer le bien commun. Toutefois, et cela est capital, l’indemnité proposée par l’autorité publique doit être juste. Et les tribunaux se sont accordés pour définir ce qui est juste : l’exproprié est en droit de recevoir la valeur marchande la plus élevée pour son bien, compte tenu des revenus qu’il recueille ou pourrait recueillir de son exploitation optimale. Vous n’avez donc pas uniquement droit à la valeur de l’immobilier dont vous êtes dépossédé, mais souvent à bien davantage.
Or il se pourrait que l’offre qui vous ait été faite ne tienne pas compte de la valeur totale de votre propriété. Si tel était le cas, le recours à une équipe d’avocats spécialisée pouvant exiger des autorités expropriantes un montant supérieur s’avérerait déterminant. Nous avons préparé la foire aux questions (FAQ) suivante pour vous aider à demeurer informé des questions les plus fréquemment posées sur les procédures d'expropriation.
Foire aux questions (FAQ)
- Quelle est la portée réelle d’une procédure d’expropriation ainsi que les conséquences considérables qu'une telle procédure peut avoir sur les gens qui se voient privés de leur bien au bénéfice d'intérêts publics ?
- Qu'est-ce qui constitue une expropriation déguisée et quel sont les critères permettant de qualifier l'expropriation déguisée comme telle ?
- Est-ce que le principe de réparation intégrale est respecté, lors de l’'expropriation de terrains destinés à. un développement immobilier ?
- Comment l'arrêt Vavilov est venu transformer la jurisprudence applicable en matière de norme de contrôle ?
Q. Quelle est la portée réelle d’une procédure d’expropriation ainsi que les conséquences considérables qu'une telle procédure peut avoir sur les gens qui se voient privés de leur bien au bénéfice d'intérêts publics ?
La plupart des gens sont familiers avec le terme « expropriation » pour en avoir déjà entendu parler dans les médias dans le cadre de la réalisation de grands projets. Or, très peu en saisissent la portée réelle et ignorent par le fait même les conséquences considérables qu'une telle procédure peut avoir sur les gens qui se voient privés de leur bien au bénéfice d'intérêts publics. Découvrez les notions de base en matière d'expropriation ainsi que les éléments clés qu'il convient de connaître eu égard à la procédure applicable à ce type de dossier.
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Q. Qu'est-ce qui constitue une expropriation déguisée et quel sont les critères permettant de qualifier l'expropriation déguisée comme telle ?
Le concept d'expropriation déguisée en droit québécois n'est pas nouveau, les premières décisions d'intérêt rendues à ce sujet remontant aux années soixante. Comme en fait foi l'abondante jurisprudence rendue en la matière, l'expropriation déguisée fascine encore aujourd'hui et les balises permettant de la définir ne semblent pas avoir acquis un caractère définitif.
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Q. Est-ce que le principe de réparation intégrale est respecté, lors de l’'expropriation de terrains destinés à. un développement immobilier ?
Un corps public a normalement le droit d'exproprier tout propriétaire, mais, s'agissant d'un pouvoir extraordinaire et exorbitant, il ne peut le faire que moyennant une juste compensation. Depuis quelques années, les tribunaux ont eu par moment à analyser le cas de l'expropriation d'un terrain vacant voué à un projet de développement immobilier.
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Q. Comment l'arrêt Vavilov est venu transformer la jurisprudence applicable en matière de norme de contrôle ?
Les règles de l'appel à la Cour du Québec d'une décision du Tribunal administratif du Québec (« TAQ ») peuvent sembler, au premier abord, simples et faciles d'application. Malgré cette simplicité du vocabulaire utilisé par le législateur, le lecteur pourra constater que la mise en œuvre de cet appel a vu deux positions divergentes s'imposer au cours des années.
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Notre équipe
L’expropriation est un domaine spécialisé qui répond à un ensemble de règles particulières. Appuyée par un des groupes de pratique en litige et en droit immobilier les plus importants au Canada, notre équipe conjugue l’expérience nécessaire et une connaissance pointue des processus pour mener à bien les dossiers d’expropriation les plus complexes.
Que votre dossier soit simple ou complexe, nous sommes outillés pour représenter vos intérêts. Nous employons une approche pragmatique visant à régler vos dossiers de la façon la plus avantageuse qui soit pour vous.
Nos services englobent tous les aspects de l’expropriation, que ce soit la contestation d’un avis de réserve ou d’un avis d’expropriation, ou l’indemnisation intégrale. Nous accompagnons les expropriés à chacune des étapes du processus et les aidons à prendre les meilleures décisions, rapidement et efficacement.
Nous possédons aussi un important réseau de contacts qui nous permet de collaborer avec d’éminents experts mis à votre entière disposition (évaluateurs immobiliers et d’entreprise, ingénieurs, urbanistes, architectes, etc.).
Mandats représentatifs et décisions ayant fait jurisprudence
Notre groupe représente actuellement plus d’un milliard de dollars d’actifs qui appartiennent à des entreprises et des sociétés de toutes tailles. Nous desservons notamment des compagnies mais également des fonds d’investissement, des sociétés d’entreposage et de transport, des distributeurs, des constructeurs et des détaillants.
Les liens d’affaires qui existent entre Fasken et ses nombreux clients démontrent notre capacité à vous représenter dans des différends variés et complexes.
Voici quelques exemples de mandats que nous avons réalisés dernièrement :
- Une entente hors cours vient de clore la poursuite judiciaire de 66,3 millions intentée par le promoteur Aldo Coviello contre la ville de Laval
- Question d’expropriation pour Cadillac Fairview Limited Corporation et Ivanhoé Cambridge inc. dans le cadre du projet de prolongement de la ligne bleue de la Société de transport de Montréal
- XTL Transport Inc. et Hydro-Québec (Tribunal Administratif du Québec)
- Expropriation - Ville de Lorraine c. 2646-8926 Québec inc (Cour suprême du Canada)
