Le 21 décembre 2022, le gouvernement du Canada a publié le règlement adopté en vertu de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi »)[1]. Pour en savoir plus au sujet de cette Loi, veuillez consulter notre bulletin précédent « Le gouvernement canadien interdit aux non-Canadiens d’acheter un immeuble résidentiel pour une période de deux ans ».
Le Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (le « Règlement »)[2] apporte des précisions et énonce des définitions et des exemptions spécifiques à la Loi. Le Règlement clarifie que la Loi interdit également aux non-Canadiens d’acquérir, directement ou indirectement, un intérêt légal ou en « equity » dans tout fonds zoné pour usage résidentiel ou mixte situé dans une agglomération de recensement ou dans une région métropolitaine de recensement.
Clarification du sens donné aux termes « immeuble résidentiel » et « achat »
- Immeuble résidentiel
Le Règlement prévoit expressément que les fonds qui ne contiennent pas de logement habitable, qui sont zonés pour usage résidentiel ou mixte et qui sont situés dans une agglomération de recensement ou dans une région métropolitaine de recensement sont des « biens résidentiels » visés par l’interdiction[3]. Cette mesure a pour effet d’interdire à des non-Canadiens d’acheter à la fois des terrains vacants et des terrains aménagés visés par un zonage qui autorise toute utilisation à des fins résidentielles.
- Achat
Le Règlement définit l’achat comme l’acquisition, avec ou sans conditions, d’un intérêt légal ou en « equity » ou d’un droit réel dans un immeuble résidentiel. Ceci englobe les acquisitions et les cessions d’actions dans une entité détenant un intérêt foncier ou un intérêt bénéficiaire (y compris le transfert d’un intérêt bénéficiaire dans le cadre d’une réorganisation), et potentiellement d’autres types d’intérêts fonciers tels que les hypothèques, les baux, les servitudes et les « profits à prendre ».
Par souci de clarté, le Règlement précise que les éléments suivants ne sont pas considérés des achats :
- l’acquisition par un particulier résultant du décès, d’un divorce, d’une séparation ou d’un don;
- la location d’un local d’habitation à un locataire que ce dernier occupe;
- le transfert selon les modalités d’une fiducie constituée avant le 1er janvier 2023; ou
- le transfert résultant de la réalisation du droit ou de l’intérêt garanti par un créancier garanti.
Le Règlement sur l’interdiction élargit la portée de « non-Canadiens »
- Définition de « non-Canadien »
En vertu de l’article 2 de la Loi, le terme « non-Canadien » est défini de façon à inclure les personnes et les entités visées par le Règlement. Le Règlement qualifie de non-Canadiens les personnes et entités suivantes :
- une entité non constituée en vertu des lois du Canada ou d’une province; et
- une entité constituée en vertu des lois du Canada ou d’une province et « contrôlée » par une entité visée à l’alinéa (a) ci-dessus ou par la personne visée dans la définition de non-Canadien à l’article 2 de la Loi.
L’inclusion du terme « entités » dans la définition de non-Canadien a pour effet d’assujettir à l’interdiction d’autres formes de structures d’entreprises, comme les partenariats et les fiducies.
- Définition de « contrôle »
Le Règlement définit le terme « contrôle » à l’égard d’une société ou d’une entité comme :
- la propriété directe ou indirecte d’actions ou de titres de participation de la société ou entité qui représentent 3 % ou plus de la valeur des capitaux qui lui sont propres, ou lui conférant 3 % ou plus des droits de vote;
- du contrôle de fait de la société ou de l’entité, directement ou indirectement, par l’intermédiaire de la propriété, d’un accord ou autrement.
Ceci confirme que toute société privée canadienne ou entité sera réputée être « non canadienne » si elle compte une société étrangère, une entité étrangère, ou un particulier qui n’est pas un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada, qui détient, directement ou indirectement, des actions, des intérêts ou des droits dans cette société ou entité atteignant ce seuil.
Nous ignorons si le test du contrôle exige de regrouper les droits de tous les non-Canadiens (à savoir, si une entité peut être considérée comme non canadienne si elle compte plusieurs non-Canadiens qui, individuellement, détiennent chacun moins de 3 %, mais qui, ensemble, détiennent 3 % ou plus de la valeur des capitaux propres de l’entité ou qui confèrent 3 % ou plus de ses droits de vote) ou s’il s’agit uniquement de vérifier si un seul non-Canadien atteint le seuil de 3 %.
Exceptions
Le Règlement exempte certains résidents temporaires de l’interdiction.
Les étudiants internationaux inscrits à un programme d’études autorisées dans un établissement d’apprentissage désigné au sens du Règlement sur l’immigration et la protection des réfugiés (le « RIPR ») sont exemptés de l’interdiction à condition que :
- ils aient produit, à l’égard des cinq années d’imposition précédant l’année de l’achat, toute déclaration de revenus requise;
- ils aient été physiquement présents au Canada pour un minimum de 244 jours pendant chacune des cinq années civiles précédant l’année de l’achat;
- le prix d’achat de l’immeuble résidentiel n’excède pas 500 000 $; et
- ils n’aient pas acheté plus d’un immeuble résidentiel.
Un non-Canadien qui détient un permis de travail, au sens du RIPR, ou qui est autorisé à travailler au Canada sans permis de travail en vertu de l’article 186 du RIPR, est exempté de l’interdiction prévue s’il satisfait aux conditions suivantes :
- il a exercé un travail à temps plein au Canada pendant une période d’au moins trois ans au cours des quatre années précédant l’année de l’achat;
- il a produit toutes les déclarations de revenus requises pour au moins trois des quatre années d’imposition précédant l’année de l’achat;
- il n’a acheté qu’un seul immeuble résidentiel.
Un étranger qui (i) est titulaire d’un passeport contenant une acceptation valide qui l’autorise à occuper un poste en tant qu’agent diplomatique ou consulaire, ou en tant que représentant officiel ou spécial, ou (ii) détient un statut de résident temporaire valide (détenteur d’un visa de résident temporaire ou ayant obtenu le statut de résident temporaire) en raison d’une exemption donnée en application de l’article 25.2 de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés (la « LIPR ») sont exemptés de l’interdiction, de même que les réfugiés en vertu du paragraphe 99(3) de la LIPR.
Sanctions et dispositions d’application
Tout non-Canadien qui contrevient à la Loi et toute personne ou entité, y compris tout vendeur ou conseiller, qui aide sciemment à enfreindre la Loi est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 $.
L’article 7 de la Loi autorise également une cour supérieure provinciale à ordonner la vente de l’immeuble résidentiel acheté en contravention de la Loi. En vertu du Règlement, une ordonnance en vertu de l’article 7 de la Loi ne peut être rendue que si : (a) le non-Canadien est propriétaire de l’immeuble résidentiel au moment de l’ordonnance; (b) un avis a été donné à toute personne qui pourrait avoir le droit de recevoir le produit de la vente; et (c) la cour estime que l’incidence de l’ordonnance ne serait pas disproportionnée par rapport à la nature et à la gravité de la contravention, aux circonstances entourant la contravention et la condamnation qui en découle.
En outre, le paragraphe 7(2) du Règlement prévoit que pour toute vente qui est ordonnée, un non-Canadien ne peut recevoir une somme supérieure au prix d’achat qu’il a payé pour l’immeuble résidentiel en cause.
Considérations pratiques
Bien que le Règlement tente de clarifier le fonctionnement de la Loi, il subsiste de l’ambiguïté quant à la portée et à l’application de l’interdiction. Les acheteurs dont les structures de propriété impliquent des non-résidents, même minimalement, devraient consulter leur conseiller juridique pour s’assurer qu’ils n’enfreignent pas la Loi. Le fait d’étendre l’interdiction aux fonds zonés pour un usage mixte ou pour un usage résidentiel mérite d’être souligné, car il est clair que l’interdiction ne s’applique pas uniquement aux propriétés résidentielles traditionnelles. Par exemple, un bâtiment industriel situé sur un terrain zoné à usage mixte et dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement est également visé par l’interdiction. La définition élargie de la notion d’« achat » soulève également des questions concernant les intérêts fonciers autres que le titre de propriété publié ou véritable, comme les baux et les hypothèques. Les entités qui envisagent d’acquérir des droits en regard de terrains, de même que les promoteurs et les agents immobiliers qui travaillent en collaboration avec les acheteurs, devraient également prendre des précautions supplémentaires pour s’assurer qu’ils respectent la Loi.
Nous comprenons que des modifications à la législation sont à l’étude en date du présent bulletin et nous ferons une mise à jour lorsque plus de renseignements seront disponibles.
Clause de non-responsabilité : Le présent bulletin est destiné à des fins d'information générale et est subordonné aux faits particuliers de chaque cas ; certaines exigences peuvent avoir été simplifiées et la loi peut avoir changé depuis la date du présent bulletin.
[1] 2022, ch. 10, art. 235.
[2] DORS/2022-250
[3] « agglomération de recensement » et « région métropolitaine de recensement » ont le sens qui leur est donné dans la Classification géographique type (CGT) 2021 de Statistique Canada.
