Le 16 avril 2024, la ministre des Finances (Canada) a présenté le budget 2024 du gouvernement fédéral du Canada (le « Budget 2024 »). Les propositions et mises à jour importantes du Budget 2024 relatives au secteur immobilier sont résumées ci-dessous.
Taux d’inclusion des gains en capital
Actuellement, 50 % d’un gain en capital est inclus dans le calcul du revenu d’un contribuable. Pour les gains en capital réalisés à compter du 25 juin 2024, le Budget 2024 propose de hausser ce taux de 50 % à 66,7 % pour toutes les sociétés et fiducies, et de 50 % à 66,7 % pour les particuliers, mais seulement à l'égard de la partie des gains en capital réalisés annuellement qui dépassent 250 000 $. Le gouvernement du Québec a annoncé qu’il adopterait des modifications équivalentes à la législation et la réglementation fiscales québécoises.
Déduction pour amortissement accéléré – Logements construits expressément pour la location
Un logement construit expressément pour la location consiste en un complexe résidentiel comprenant au moins quatre appartements privés (avec cuisine, salle de bains et espaces de vie séparés) ou dix chambres ou suites privées, et dans lequel au moins 90 % des unités résidentielles sont détenues pour une longue période. Le taux actuel de déduction pour amortissement (« DPA ») pour les logements locatifs construits à cet effet est de 4 %. Le Budget 2024 propose que le taux de DPA soit augmenté à 10 % pour les projets de logements locatifs admissibles construits expressément pour la location dont la construction commence à compter du 16 avril 2024 et avant le 1er janvier 2031, et qui sont prêts à être mis en service avant le 1er janvier 2036, accélérant ainsi les dépenses d’amortissement aux fins fiscales pour ces projets.
Restrictions relatives à la déductibilité des intérêts – Logements construits expressément pour la location
Le budget 2021 du gouvernement fédéral du Canada a introduit une règle qui limite le montant des dépenses d’intérêts et de financement nettes qui peut être déduit par certains contribuables dans le calcul de leur revenu imposable à, très généralement, 30 % du BAIIA fiscal. Le Budget 2024 propose d’inclure une exemption facultative pour certaines dépenses d’intérêts et de financement engagées avant le 1er janvier 2036, à l’égard de financements sans lien de dépendance utilisés pour construire ou acquérir des logements locatifs admissibles construits expressément pour la location au Canada. Ce changement s’appliquerait aux années d’imposition commençant à compter du 1er octobre 2023. Dans les faits, aucun plafond de déductibilité de ce type ne s’appliquerait aux projets admissibles pour lesquels un choix est produit à cet effet.
Extension de l'allégement de la TPS aux constructeurs de résidences étudiantes
Le 14 septembre 2023, le gouvernement a annoncé qu’il mettrait en œuvre une bonification du remboursement de la taxe sur les produits et services (« TPS ») de 36 % à 100 % de la TPS autocotisée par les constructeurs de projets de nouveaux logements construits expressément pour la location (actuellement au taux de 5 %). Le Budget 2024 propose d’élargir ce remboursement bonifié de la TPS de telle sorte que les universités, les collèges publics et les administrations scolaires qui fonctionnent sur une base sans but lucratif pourraient désormais être assujettis aux exigences d’autocotisation de la TPS et ainsi être admissibles au remboursement bonifié de la TPS à l’égard de nouveaux projets d’ensembles d’habitation destinés aux étudiants. Les mesures proposées s’appliqueraient aux résidences étudiantes dont la construction commencerait après le 13 septembre 2023 et avant 2031, et dont la construction serait terminée avant 2036.
Autres mesures envisagées par le gouvernement
Le gouvernement fédéral a exprimé dans le Budget 2024 son intention d’envisager de nouvelles mesures pour élargir l’accès à des produits de financement alternatifs tels que les prêts hypothécaires halal, pour restreindre l’achat et l’acquisition de maisons unifamiliales existantes par de très grands investisseurs corporatifs et pour introduire une nouvelle taxe sur les zones résidentielles vacantes pour stimuler le développement immobilier. Le gouvernement du Canada devrait mener des consultations au cours des prochains mois et fournir plus de détails dans son Énoncé économique de l’automne de 2024.
