Rappels importants en matière de baux commerciaux et d’évaluation de perte de profits

Introduction

En mai dernier, la Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt Troll Gestionnaire inc. c. Landry (2024 QCCA 569), a commenté l’évaluation de la perte de profits futurs dans le cadre d’une poursuite en responsabilité professionnelle intentée contre le notaire instrumentant de la vente d’un immeuble commercial.

Elle a confirmé que le préjudice ne se cristallisait pas nécessairement au moment de la faute commise et qu’il était préférable que le tribunal se fonde sur des faits, lesquels pouvaient survenir durant l’instance judiciaire, plutôt que sur des projections, même établies par expertise comptable.

Les faits

En 2012, Troll Gestionnaire inc. (l’« Appelante »), une société détenue par le pharmacien Gagnon a acquis un immeuble (l’ « Immeuble ») dans le but d’y exploiter une pharmacie. Pour réaliser ce projet, elle devait toutefois préalablement résilier les baux des locataires occupants. Or, peu de temps avant l’acquisition de l’Immeuble, un bail avait été renouvelé pour une durée de cinq (5) ans, avec le bar la Drafterie (« Drafterie »). Bien que l’Appelante désirait résilier, conformément à l’article 1887 du Code civil du Québec, ce bail alors non publié, le notaire a ajouté, à l’acte de vente, une clause de subrogation, se lisant comme suit :

« Le vendeur déclare avoir remis à l’acheteur, concurremment à la signature de l’offre d’achat, une copie complète de tous les baux et documents accessoires y reliés. Le vendeur subroge l’acheteur dans tous ses droits lui résultant desdits baux à compter de la date des présentes. »

(Nos soulignements)

Invoquant le bénéfice de cette clause subrogatoire prévue dans un contrat dont elle n’était pourtant pas partie, la Drafterie a déposé, en 2013, une demande en jugement déclaratoire visant à faire reconnaître son droit de demeurer dans les lieux loués. La Cour supérieure lui a donné raison et a conclu que cette clause avait pour effet de transférer à l’acquéreur de l’Immeuble les droits et les obligations du vendeur liant ainsi l’Appelante aux baux alors en vigueur. 

Dans ces circonstances, en 2014, l’Appelante a installé sa pharmacie dans un local plus petit dont l’emplacement ne bénéficiait pas de la même visibilité que celui occupé par la Drafterie. 

En 2016, l’Appelante a vendu la moitié de ses intérêts dans cette pharmacie au pharmacien Lessard, afin d’obtenir les liquidités nécessaires au réaménagement futur dans le local convoité. 

En 2017, la pharmacie a finalement pu déménager dans l’ancien local de la Drafterie, mais le partenariat entre les pharmaciens s’est détérioré de sorte qu’en 2018, l’Appelante a vendu ses intérêts résiduels dans la pharmacie et dans l’Immeuble au pharmacien Lessard.

En première instance, l’Appelante réclamait des dommages en raison de la faute commise par le notaire instrumentant de la vente de l’Immeuble. Elle prétendait notamment que le notaire avait commis une faute dans la rédaction de la clause subrogatoire puisqu’elle l’avait empêchée, durant plusieurs années, d’établir une pharmacie dans le local de la Drafterie, ce qui était pourtant une condition essentielle, dans son raisonnement, à l’acquisition de l’Immeuble. Elle réclamait, entre autres, une perte de profits relativement à l’exploitation de la pharmacie pour la période de 2014 à 2021, estimant ne pas avoir eu l’opportunité, durant cette période, d’exploiter cette dernière à son plein potentiel.

Le tribunal a accordé partiellement les dommages réclamés à ce titre, ayant considéré que l’Appelante avait vendu la moitié de ses intérêts dans la pharmacie en 2016, pour finalement s’en départir complètement, ainsi que ceux dans l’Immeuble, en 2018. Il a estimé que la preuve ne permettait pas de conclure que les ventes successives des intérêts de l’Appelante découlaient de la faute du notaire ni que ces ventes avaient été faites à perte.

En appel, l’Appelante a plaidé que le juge avait erré en considérant les faits survenus après la date de la soi-disant cristallisation du préjudice qu’elle prétendait être le jugement confirmant le droit de la Drafterie à demeurer dans les lieux loués. L’Appelante plaidait que le juge de première instance avait alors agi comme s’il s’agissait d’une faute continue, ce qui n’était pas le cas. 

Analyse

La Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance, estimant que le juge avait, à bon droit, réduit de moitié la perte de profits de l’Appelante de 2016 à 2018 et refusé toute indemnité à cette dernière, à compter 2018, en raison de la vente de ses intérêts dans la pharmacie. L’Appelante ne pouvait réclamer les profits dont elle s’était privée en vendant ses actions pour des raisons distinctes de la faute du notaire. 

La Cour a également énoncé que les événements postérieurs à la faute devaient être considérés dans l’évaluation de la perte de profits futurs, car ces événements « transforment en certitudes les projections fondant la réclamation de dommages, mais parfois les démontent, permettant dans l’un et l’autre cas une évaluation plus juste du préjudice véritablement subi ». En effet, il n’y a pas meilleure preuve que la perte réellement subie. 

Enfin, la Cour a précisé que les hypothèses doivent parfois laisser place aux faits ; la perte de profits futurs doit être mesurée à la date du procès en se basant sur des faits, lorsque disponibles, plutôt que sur des projections, même établies par expertises comptables, puisque ces projections peuvent finalement devenir caduques, avec le passage du temps. En effet, « il est plus facile — et plus sûr — d’évaluer le futur lorsqu’il est devenu le passé et d’éviter ainsi qu’une partie ne soit indemnisée au-delà de la perte qu’elle aura véritablement subie ».  

Commentaires des auteurs

D’abord, ce litige rappelle l’importance pour les locataires commerciaux de publier leur bail afin qu’il soit opposable de facto au propriétaire subséquent de l’immeuble et ainsi éviter de voir leur droit au maintien du bail être dépendant de l’inclusion ou non d’une clause de subrogation dans un acte de vente éventuel dans lequel les locataires ne sont généralement pas impliqués, ni même consultés.  De son côté, l’acquéreur potentiel d’un immeuble devrait être prudent avant d’accepter qu’une clause subrogatoire soit intégrée dans l’acte de vente, étant entendu que cette dernière pourrait compromettre son droit de résiliation des baux non publiés et parfois, tout son projet commercial.

Ensuite, cet arrêt réaffirme le principe civiliste de réparation intégrale postulant que la victime doit être entièrement compensée pour le préjudice qu’elle subit, sans toutefois s’enrichir. Les dommages accordés à la victime visent à la replacer dans la situation qui aurait été la sienne, n’eût été le préjudice subi. 

Cet arrêt ne remet pas en question la pertinence de l’expertise comptable en matière d’évaluation de la perte de profits futurs, mais précise que face à des hypothèses sur les profits futurs d’une partie et à des faits survenus depuis la faute et pendant l’instance judiciaire, la Cour préféra ces faits ou du moins, les considéra dans l’évaluation du quantum. 

Ces enseignements sont aussi pertinents pour les experts appelés à quantifier des pertes de profits futures puisqu’ils rappellent que le dossier ne se cristallise pas à la survenance de la faute alléguée ni avec la production de leur rapport d’expertise de sorte qu’ils devront être informés si de nouveaux faits surviennent durant l’instance, pouvant confirmer ou infirmer des hypothèses qu’ils avaient émises plus tôt dans le dossier.