La Maison du développement durable (« MDD »), une organisation sans but lucratif qui détient et gère un immeuble à Montréal et le Petit Réseau inc. (« Petit Réseau »), une organisation sans but lucratif qui opère un centre de la petite enfance dans cet immeuble, conclut un contrat d’usufruit en 2012 (« Contrat »). À titre d’usufruitier, Petit Réseau bénéficie de l’exemption de taxes foncières et le montant des taxes foncières qui serait payables à l’égard de cet usufruit est versé à la Ville. En 2014, le ministre des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire demande à la Ville à ce que la partie occupée par Petit Réseau soit comprise dans l’unité d’évaluation foncière de la MDD parce que le contrat entre ces parties s’apparenterait plutôt à un « bail ». En 2015, la Ville avise en ce sens la MDD que son rôle d’évaluation foncière a été modifié et que Petit Réseau a été réintégré dans l’unité d’évaluation de la MDD. De ce fait, la MDD doit payer les taxes foncières pour la partie de l’immeuble occupée par Petit Réseau qui devrait normalement être exemptée et faire l’objet d’un paiement par le ministre à la Ville. La Ville réclame à la MDD un paiement rétroactif de taxes de 550 000 $ et un paiement annuel de 85 000 $ à partir de 2015 pour cette portion de l’immeuble qui était initialement exemptée.
Le Tribunal donne raison à la MDD et au Petit Réseau et déclare que le Contrat constitue un contrat d’usufruit (et non un contrat de bail) qui est opposable à la Ville ainsi qu’au ministre depuis le 1er janvier 2012.
Les témoignages amènent d’abord le Tribunal à conclure que l’usufruit a toujours été au cœur de la relation entre les Demanderesses. Le Tribunal considère ensuite que le Contrat comprend les caractéristiques fondamentales de l’usufruit : une cession de droits réels de la MDD à Petit Réseau ainsi que le droit d’user et de jouir du bien pour une durée déterminée de 25 ans. Le Tribunal ajoute que les autres droits exclus ou modifiés ne sont que des droits résiduels. Ensuite, le Tribunal arrive à la conclusion que les modifications apportées aux règles supplétives du CCQ, soit la restriction au droit d’hypothéquer et la clause interdisant à l’usufruitier de louer l’immeuble, « ne dénaturent pas la substance de l’acte d’usufruit, ou ne le font pas à un tel point que le Tribunal puisse le qualifier autrement » (par. 61). Sous réserve de l’ordre public et la dénaturation totale d’un acte d’usufruit, le nu-propriétaire peut accepter de prendre en charge plus d’obligations que ce que le CCQ lui impose, tout comme l’usufruitier peut accepter que le nu-propriétaire en fasse moins que ce qu’il pourrait exiger en vertu du CCQ.